北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2015]第6号—房地产企业存货跌价的审计

作者:joyaudit 日期:2015-12-21 12:53:09

    2014年,我国商品房销售企业虽然稳步回升,但仍存在开发面积持续回落、新开工面积降幅扩大、商品房待售面积显著增加等特点。房地产行业销售的不 景气,导致房地产企业的存货可能存在跌价风险。因此在房地产企业财务报表审计过程中,存货跌价准备将成为重点审计领域,审计人员需重点关注不同类别存货项 目跌价计提的及时性与充足性。
    本提示仅供事务所及相关从业人员在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程 度等,事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。
    针对房地产企业主要存货跌价风险的识别、评估和应对以及应重点关注的事项,房地产企业审计专家委员会对存货跌价审计做如下提示:
    一、 房地产企业存货跌价审计的总体思路
    房地产企业存货主要包括开发成本和完工开发产品。开发成本主要含拟开发土地和在建开发产品。由于房地产企业的开发经营涉及从征地、拆迁、勘察、设计、施 工、销售、售后服务等全过程,具有开发周期长、投资数额大、经营风险大,受政策环境影响大等特点,而这些因素都有可能加大房地产存货审计的风险。
    对于房地产存货跌价审计,应紧密结合房地产存货审计、收入审计、会计估计审计,在准确确定被审计单位各类房地产存货账面成本、可变现净值的基础上,确定其 计提存货跌价准备是否充分、适当。在审计全过程中应贯穿风险导向审计思路,在了解被审计单位及其环境、内部控制的基础上,识别和评估与存货跌价准备、存货 跌价损失在财务报表层面及其相关认定层面可能存在的重大错报风险,从而设计和实施进一步审计程序,以将识别出的重大错报风险降低至可接受水平。

    二、房地产存货跌价审计相关重大错报风险的识别与评估
    在房地产存货跌价审计中,审计人员应结合房地产行业及企业具体特点,从以下方面识别和评估相关的风险:
    (一)了解被审计单位及其环境
    1.房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素。
    审计人员应当重点关注行业状况、法律环境、监管环境以及其他外部因素的变化对企业产生的影响,从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风 险。如:房地产市场的总体趋势是什么;市场需求、市场容量、市场价格如何;房地产行业是否受经济周期波动的影响,以及房地产行业涉及到的法律法规、行政规 章制度等。
    2014年以来,房地产市场持续下行,整体处于低迷状态,投资增速明显下滑,各地商品住宅库存量逐步增高,整体步入调整期。在这种情况下,中央政策更关注 民生保障和长效机制顶层设计。以 “稳”为主,通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求,稳定住房消费。随着限购、限贷手段逐步退出,并通过信贷、公积金、财政 补贴等多轮支持政策刺激住房需求,加快去库存化。各地则因时因地灵活调整,加速房地产市场化转型。针对上述宏观经济政策的改变,审计人员应当识别和评估可 能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。
    2.了解被审计单位的性质。包括被审计单位的所有权结构、治理结构、组织结构、经营活动、投资活动、筹资活动等。
    审计人员应当通过对被审计单位性质的了解,识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如:通过对其所有权性质的了解,初步判断其风险偏好, 存在哪些动机和压力;通过对其治理结构、组织结构的了解,初步判断其治理机制是否健全,与存货跌价准备相关的重要组成部分有哪些;通过对其经营活动的了 解,初步判断各类存货的特点、土地的来源、主要原料供应商、施工方的情况、主要客户情况,房地产项目的品牌、质量、现状及市场行情,是否存在以股权收购房 地产项目等情况,从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。
    3.了解被审计单位对会计政策的选择和运用。
    审计人员应当通过对被审计单位计提存货跌价准备相关会计政策的选择和运用的了解,识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如:了解被审计 单位制定的计提存货跌价准备的会计政策和实际执行的行业惯例,分析判断是否存在隐瞒、不提或突击计提存货跌价准备等重大和异常的会计处理;了解计提存货跌 价准备会计政策、会计估计的变更,以及何时采用计提存货跌价准备的会计政策,判断是否符合新颁布的会计准则和相关会计制度等。  
    4.了解被审计单位的目标、战略以及相关经营风险。
    审计人员应当通过对被审计单位的目标、战略以及相关经营风险的了解,识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。一般包括被审计单位的政策风 险、项目筹资风险、销售风险、土地风险、合作和合资项目的控制风险等。如:被审计单位是否存在战略目标不清晰、盲目拿地、资金链紧张、工期延长、成本上 升、工程质量低劣、楼盘滞销、低价销售、五证不齐违规销售而招致诉讼等情形,这些因素均可对存货跌价准备的各项认定构成影响。
  5.了解被审计单位对财务业绩的衡量和评价。
    审计人员应通过对被审计单位业绩考核、激励政策的了解,识别出管理层是否存在粉饰业绩的压力,从而判断其是否存在利用调节存货跌价准备的手段达到粉饰财务 报表,满足考核要求的动机,进一步识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如:了解包括关键业绩指标、业绩趋势、预测、预算和差异分析、 管理层和员工业绩考核与激励性报酬政策、分部信息与不同层次部门的业绩报告、与竞争对手的业绩比较、外部机构出具的报告等。  
    (二)了解被审计单位的内部控制
    了解内部控制有助于审计人员识别潜在的错报类型和影响重大错报风险的因素,以及设计进一步审计程序的性质、时间安排和范围。
    内部控制包括控制环境、风险评估过程、信息系统与沟通、控制活动和对控制的监督等。如:审计人员通过对被审计单位计提存货跌价准备有关制度(内部控制)的 制定过程,授权、审批等有关控制活动的了解,识别在存货跌价准备计提中可能发生错报的环节,从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。
    审计人员应通过对上述被审计单位及其环境、内部控制的了解,识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的财务报表层面及认定层面的重大错报风险。

    三、关注可能导致房地产企业存货存在跌价的情形
    由于房地产企业具有受国家政策影响较大、项目建设周期较长、建设过程较为复杂等特点,审计人员应特别关注以下可能导致房地产企业存货存在跌价的情形:
    (一)房地产项目受国家宏观经济政策、经济环境、市场环境、设计落后等因素的影响,可能导致已开发产品不能及时销售,或销售价格低于成本,产生存货跌价。
    (二)由于受资金、土地条件、征地补偿中存在纠纷等因素的影响,可能导致开发项目长时间停滞,产生存货跌价。
    (三)由于施工质量问题,可能导致开发项目未能通过验收,产生存货跌价。
    (四)“停工”、“烂尾”“空置”项目,周边地区房产已经滞销,难以按成本价销售,导致产生存货跌价。
    (五)项目所在地区房地产市场价格持续下跌,并且在可预见的未来无回升的希望,导致可变现净值低于账面成本,产生存货跌价。
    (六)开发项目未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,导致开发项目长期搁置、无法销售,产生存货跌价。
    (七)开发项目户型不好、配套设施不全、所在地区环境不好,导致售价低于成本,产生存货跌价。
    (八)在建开发项目根据已支出的成本及预算估计将要开发支出的成本后,估计在建开发项目开发的总成本高过市价的,导致产生存货跌价。
    (九)表明存货发生跌价的其他情形。

    四、房地产企业存货跌价审计风险的应对
    审计人员在充分识别、评估房地产企业存货跌价可能存在的重大错报风险后,应与管理层充分沟通其所作出的有关存货跌价准备的会计估计是否适当;复核其会计估 计方法是否适当;相关控制是否健全;必要时是否利用了专家的工作;会计估计所依据的假设是否合理,会计估计方法是否发生重大变更以及变更原因是否合理,并 在此基础上针对不同存货类型且考虑区分已签约和未签约情况,分别设计和实施进一步审计程序,获取充分、适当的审计证据,将相关重大错报风险减低至可接受的 水平。以下就开发成本、开发产品的跌价审计应实施的进一步审计程序重点提示如下:
    (一)开发成本跌价的进一步审计程序
    1.结合开发成本审计的结果确定其账面成本。
    2.结合现场盘点程序确定在建项目的现状是否属于正常的建设状态,对于盘点中发现的异常停建项目应特别关注其是否存在跌价情形。
    3.由于房地产行业专业性较强,审计人员在对在建项目进行盘点时可能无法判断项目进展或建设状态,应考虑利用专家的工作。如提请被审计单位聘请房地产评估师或造价师对在建项目的建设状态、完工程度进行确认,以确定其是否存在跌价情形。
    4.复核企业计提开发成本跌价的方法、相关控制、依据及假设、结果,特别是应通过以下措施检查其确定可变现净值的合理性。
    (1)获取与在建项目相同、类似地区、同质项目的市场价格、企业定价,确定被审计单位采用估计售价的合理性;
    (2)结合在建项目开发成本审计结果,获取该项目预算资料,利用专家工作复核被审计单位确定的该项目至完工时估计将要发生成本的合理性;
    (3)结合销售费用和税项的审计结果,复核被审计单位对于在建项目估计销售费用、相关税费的合理性;
    (4)结合期后事项,复核被审计单位在进行存货可变现净值测试时的会计估计是否合理;
    (5)实施实质性分析程序,以判断其开发成本可变现净值测试是否恰当。
    5.在实施前述程序的基础上,整体复核被审计单位各项在建项目开发成本跌价计提的合理性。
    (二)开发产品跌价的进一步审计程序
    1.结合开发产品审计的结果确定其账面成本。
    2.结合现场盘点程序确定开发产品是否存在户型陈旧、建筑质量低劣、周边环境较差等情况,关注是否存在跌价情形。
    3.结合收入审计结果确定开发产品扣除销售相关税费后的价格是否低于账面成本,参考相同地段、类似项目的市场价格,关注是否存在跌价情形。
    4.复核企业计提开发产品跌价的方法、相关控制、依据及假设、结果,特别是应通过以下措施检查其确定可变现净值的合理性。
    (1)获取与开发产品相同、类似地区、同质项目的市场价格、企业销售价格,及其变动趋势,确定被审计单位采用估计售价的合理性;
    (2)结合销售费用和税项的审计结果,复核被审计单位对于开发产品估计销售费用、相关税费的合理性;
    (3)结合期后事项,复核被审计单位在进行存货可变现净值测试时的会计估计是否合理;
    (4)实施实质性分析程序,以判断其开发产品可变现净值测试是否恰当。
    5.在实施前述程序的基础上,整体复核被审计单位各项开发产品跌价计提的合理性。
    (三)针对评估的舞弊风险考虑增加的审计程序
    审计人员在审计过程中应进行持续的风险识别、评估和应对,根据评估出的舞弊风险增加针对性审计程序。如:增加分析性程序,就同一地区、同质性的开发产品获取同行业其他企业计提跌价的情况进行对比分析,判断被审计单位存货跌价准备的计提是否存在重大异常。
    (四)检查披露和列报是否恰当
    检查存货跌价准备、存货跌价损失是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当的披露和列报。





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